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MP permite compartilhar alienação fiduciária de imóvel em garantia de operações de crédito

Em 16.07.2020 foi publicada a Medida Provisória n° 992/2020, que dispõe, dentre outras matérias, acerca do compartilhamento de alienação fiduciária (“MP 992”).

A partir da MP 992, novos dispositivos que tratam sobre alienação fiduciária de bens imóveis foram incluídos na Lei nº 13.476/2017 e na Lei nº 6.015/1973. Nesse sentido, pode-se destacar as seguintes alterações:

  1. inclusão do art. 9ª-A na Lei nº 13.476/2017: permite ao fiduciante, com a anuência do credor fiduciário, utilizar o bem imóvel já alienado fiduciariamente como garantia de novas e autônomas operações de crédito de qualquer natureza, desde que contratadas com o credor fiduciário da operação de crédito original.Destaque-se que o referido compartilhamento da alienação fiduciária somente poderá ser contratado no âmbito do Sistema Financeiro Nacional. Além disso, o fiduciante pessoa natural somente poderá contratar essas operações de crédito em benefício próprio ou de sua entidade familiar, mediante a apresentação de declaração contratual destinada a esse fim.
  2. inclusão do art. 9ª-B na Lei nº 13.476/2017: determina que o compartilhamento da alienação fiduciária de imóvel deverá ser averbado no cartório de registro de imóveis competente, devendo o instrumento conter: (a) valor principal da nova operação de crédito; (b) taxa de juros e encargos incidentes; (c) prazo e condições de reposição do empréstimo ou do crédito do credor fiduciário; (d) declaração contratual do fiduciante (mencionada acima) quando pessoa natural; (e) prazo de carência, após o qual será expedida a intimação para constituição em mora do fiduciante; (f) cláusula com a previsão de que, enquanto o fiduciante estiver adimplente, poderá utilizar livremente, por sua conta e risco, o imóvel objeto da alienação fiduciária; (g) cláusula com a previsão de que o inadimplemento e a ausência de purgação da mora, em relação a quaisquer das operações de crédito, faculta ao credor fiduciário considerar vencidas antecipadamente as demais operações de crédito contratadas no âmbito do compartilhamento da alienação fiduciária, situação em que será exigível a totalidade da dívida para todos os efeitos legais; e (h) cláusula com a previsão de que as disposições e os requisitos de que trata o art. 27 da Lei nº 9.514/1997 deverão ser cumpridos.As operações de crédito, no âmbito do compartilhamento da alienação fiduciária, poderão ser celebradas por instrumento público ou particular, mediante a manifestação de vontade do fiduciante e do credor fiduciário, pelas formas admitidas na legislação em vigor, inclusive por meio eletrônico, sendo dispensado o reconhecimento de firmas.
  3. inclusão do art. 9ª-C na Lei nº 13.476/2017: estabelece que, constituído o compartilhamento da alienação fiduciária, a liquidação antecipada de quaisquer das operações de crédito, original ou derivada, não obriga o fiduciante a liquidar antecipadamente as demais operações de crédito vinculadas à mesma garantia, hipótese em que permanecerão vigentes as condições e os prazos nelas convencionados.Na hipótese de liquidação de quaisquer das operações de crédito garantidas por meio de alienação fiduciária de imóvel, caberá ao credor expedir o termo de quitação relacionado exclusivamente à operação de crédito liquidada e ao oficial do registro de imóveis competente fazer a averbação na matrícula do imóvel.
  4. inclusão do art. 9ª-D na Lei nº 13.476/2017: prevê que, na hipótese de inadimplemento e ausência de purgação da mora, em relação a quaisquer das operações de crédito, independentemente de seu valor, o credor fiduciário poderá considerar vencidas antecipadamente todas as demais operações de crédito contratadas no âmbito do compartilhamento da alienação fiduciária, situação em que será exigível a totalidade da dívida para todos os efeitos legais.Nessa hipótese, após o vencimento antecipado de todas as operações de crédito, o credor fiduciário promoverá os demais procedimentos de consolidação da propriedade e de leilão de que tratam os arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997.Ressalte-se que o disposto no art. 27, § 5º, da Lei nº 9.514/1997 (que prevê que, no segundo leilão, se o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor total da dívida, considerar-se-á extinta a dívida) não se aplica às operações garantidas pelo compartilhamento da alienação fiduciária, hipótese em que o credor fiduciário poderá exigir o saldo remanescente, exceto quando uma ou mais operações tenham natureza de financiamento imobiliário habitacional contratado por pessoa natural; e
  5. inclusão do item 33, no inciso II, do art. 167, na Lei nº 6.015/1973: estabelece que, no Registro de Imóveis, será feita a averbação do compartilhamento de alienação fiduciária por nova operação de crédito contratada com o mesmo credor, na forma prevista na Lei nº 13.476/2017.

Maiores informações, bem como o texto integral da MP 992, podem ser encontrados no site da Presidência da República (http://www.planalto.gov.br).

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